<<
>>

32. Износ

Под износом имущества понимается снижение его стоимости под воздействием различных причин. Износ определяется на базе фактического состояния имущества, по данным статистического или бухгалтерского учета.
Существует три вида износа недвижимости:
1) физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
2) функциональный износ происходит из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
3) внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.
Износ подразделяют на:
1) устранимый – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;
2) неустранимый – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.
Основными методами определения величины накопленного износа являются: метод разбиения, метод срока жизни, метод сравнимых продаж.
Метод разбиения – заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы.
Физический износ проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств.
Физический износ вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.
При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:
1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;
2) быстроизнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.
Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение методом умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство.
Функциональный износ может возникнуть, если объект не будет соответствовать современным функциональным требованиям или из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна.
Метод срока жизни базируется на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. Если износ определяется таким методом, то используется ряд основных понятий: срок экономической жизни, хронологический и эффективный возраст.
Срок экономической жизни – промежуток времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля.
Хронологический возраст – фактический возраст здания, т. е. количество лет, прошедших со дня постройки. Эффективный возраст – возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида.
Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах.
С течением времени стоимость недвижимости может уменьшаться, тогда при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются затраты на возможное новое строительство, накопленный строением износ.
<< | >>
Источник: Н.М. Бурханова. Экономика недвижимости Шпаргалки. 2008

Еще по теме 32. Износ:

  1. ИЗНОС (ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ)
  2. Внешний износ
  3. 81. ИЗНОС
  4. Моральный износ
  5. Физический износ
  6. НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС (ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ, АКТИВОВ)
  7. Вопрос 29 Материальный и моральный износ капитала
  8. 8.3 Физический и моральный износ основных средств
  9. ВОЗМЕЩЕНИЕ ИЗНОСА (ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ)
  10. МОРАЛЬНЫЙ ИЗНОС ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ
  11. § 4. ИЗНОС И АМОРТИЗАЦИЯ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ
  12. § 2. Физический и моральный износ основного капитала